名人找個家／宏道法律事務所主持律師陳冠甫 買房量力而為

央行信用管制政策澆熄房市熱情，但對購屋有剛性需求的民眾而言，仍必須要在房市寒冬中找到適合自己的家。宏道法律事務所主持律師陳冠甫建議，要從上班位置與通勤方式、購屋需求兩大面向來選擇，更重要的是要量力而為，準備足夠的自備款，才能買到合適的房子。

陳冠甫除了律師身份，也具有不動產經紀人資格，同時身兼中華民國租賃住宅商業同業公會全國聯合會顧問、全國律師聯合會擔任不動產委員會副主任委員，中華不動產仲裁協會主任仲裁人等要職，更著有專書介紹包租代管之法制研究與實務，相當熟悉不動產領域。

他表示，現在選屋必須要考慮到兩大面向，首先就是考慮「上班地點」，進一步評估要以駕車通勤或是大眾運輸，以及可以接受的通勤時間，這就會是重要的購屋位置或地段的選擇條件。

不少年輕人有購屋需求，卻總是拿不定主意要選擇預售屋或是中古屋。陳冠甫分析，換屋族若是選擇預售屋，雖然可以拉長付款時程，但要考慮到交屋前是否需繼續承租原本住所或另尋租屋處，這些都是需考量的租屋成本；選擇中古屋雖然可以直接入住，但就目前而言，相對來說自備款要準備較多，必須要抓到總價的2成5至3成。

中古屋在選屋上，他指出，要選學區附近的、住戶單純、樓層數少且每樓層共用住戶較少的為基礎，這樣可以減少鄰居之間搶電梯、作息互相影響的問題；至於屋齡部分，在考量到未來還要轉手的問題，因此不建議選擇屋齡超過30年的老屋；若以自住6年為目標，選擇屋齡在20至30年的中古屋，未來在換屋上還有價格的競爭力。

另外，在央行實施信用管制後，少部分購屋民眾遇到在對保前遇到銀行要求提高自備款或調整貸款利率，在無法負擔的情況下只能解除購屋契約。陳冠甫建議應「善用估價」，舉例來說，房價若在2千萬元，但銀行可能估不到這個價格。

他解釋，過去在房市熱、偏賣方市場的時候，賣家通常不會願意加上特約，但現在稍微偏向買方市場時，賣方若是希望以可以順利脫手為目的的話，就可以協調加註這樣的條款。由於貸款成數是必須要從銀行估價金額去計算，仍然要回歸到「自備款準備得愈多愈好」，金流安排上不宜完全仰賴「開槓桿」，應避免過度舉債，以免超出負擔能力，確認好財務情況才有機會順利買到合適的房子。